又港青州分公司的大會(huì)議室司的一眾高層都😂🤣🏃在座熙洲加從香港飛過來的財(cái)務(wù)總監(jiān)，和從中州飛過來的程宜蘭，馮一眉，樓錚永，和現(xiàn)在直接負(fù)責(zé)七中項(xiàng)目的陳征，坐在后面靠墻一圈的是他們手下🐴📬🥗的一眾經(jīng)理。
七中😔🛏的樓盤，現(xiàn)在暫定名為“天府花園📸”已經(jīng)定下來國慶節(jié)開盤。江之寒把負(fù)責(zé)項(xiàng)目的所有中層和高層經(jīng)理都召到青州，就是要為最后的方案定調(diào)子，同時(shí)也算是一個(gè)誓師動(dòng)員大會(huì)，離開盤倒計(jì)時(shí)只有不到半年的時(shí)間。
“天府花園”的銷售，對(duì)江🥇📢😡之寒有幾重的意義，容🏷不得有任何的閃失。
第一條，這是公司進(jìn)入房地產(chǎn)開領(lǐng)域的第一個(gè)項(xiàng)目，也是檢驗(yàn)江之寒制定的戰(zhàn)略方向和開理念💗的第一炮。漢港開和馮承恩二舅合作的類似項(xiàng)目，在青大附中和荊城的兩個(gè)盤明年初大概就能竣工，接下來是中州實(shí)驗(yàn)中學(xué)的那個(gè)盤，過了明年春節(jié)大概可以完成。其它拿下批地準(zhǔn)備開始施工的還有兩個(gè)，正在談判有意向的還有三個(gè)項(xiàng)目。也就是說，公司參與在建的有四個(gè)樓盤，還有兩個(gè)正準(zhǔn)備開始。以江之寒原有的設(shè)想，他是不準(zhǔn)備一開始就把攤子鋪的這么大，但馮承恩二舅下面的九龍集團(tuán)財(cái)大氣粗，資金和總體策略是他們在主導(dǎo)，才會(huì)有現(xiàn)在這個(gè)局面。江之寒這個(gè)整體的構(gòu)思。要先在“天府花園”的銷售上經(jīng)受考驗(yàn)：購房的人會(huì)不會(huì)接受這個(gè)推銷的理念，潛在購買人群是否有這樣的購買力，如此種種。如果這第一炮打響了，對(duì)以后的工作的借鑒，對(duì)公耳內(nèi)部的士氣鼓舞，不言自明有多重要的意義。
這第二條呢，“天府花園”和公司參與的其它樓盤不太一樣。從資金上來說，是馮承恩拿他名下私人的基金投進(jìn)來的，而漢港不僅出力出人，而且也走出了不少資金。尤其是后期預(yù)算支以后，后續(xù)增加的資金是江之寒投進(jìn)來的，他在這個(gè)項(xiàng)目上占有的股份差不多和馮📩🌔🏓承恩對(duì)開，分👧量之重，不是其它的項(xiàng)目可以比擬。另外一個(gè)不同之處在于“天府花園”的開有七中的全力配合，江之寒和溫校長黃阿姨之間的戰(zhàn)略聯(lián)盟不可能在別的地方復(fù)制。從這一點(diǎn)上講，這里是他占了很大優(yōu)勢之處，所以更容不得失敗。
從更大的格局來看，“天府花園”對(duì)公司的意義還不只在于它本身售賣收取的回報(bào)。迄今為止，江之寒在中州的實(shí)業(yè)和不動(dòng)產(chǎn)投資，除了書店以外，都集中在七中這方圓不大的所在。七中外面那條城區(qū)主干道兩面延伸大概一千米的地界，集中了公司的兩家中高🐅檔酒樓，一家高檔的甜品店。這三年來㊙，江之寒在這里投入了血本，靠七中校門的這一邊，所有沿街的店鋪都是他經(jīng)營或者拿下十年的經(jīng)營權(quán)然后轉(zhuǎn)租出去的。對(duì)面沿街的店鋪，他也投錢置換買了一處作為“方家宮廷菜館”的產(chǎn)業(yè)，還出錢租賃了兩處進(jìn)行了重裝修，然后轉(zhuǎn)租出去。
隨著這條路👡🕚北🥊💐邊盡頭那座大江三橋的開通運(yùn)行，這一塊兒地界的價(jià)值已經(jīng)升了不少?，F(xiàn)在江之寒想要規(guī)劃的是。進(jìn)一步的把這周邊的地價(jià)往上抬。前幾年，他不僅在這里建了三個(gè)中高檔的餐飲店，還想方設(shè)法把在中州和偃城鼎鼎大名的老店得月樓，偃城老字號(hào)，和三江食府都召到這邊🍩開了分店。迄今為止。這不長的一條街上，已經(jīng)聚集了六家中高檔的酒樓餐館，成為中州城區(qū)的一個(gè)中高檔的飲食中心。從地理位置上看，七中門前的這塊地，坐車去市中心只有七八分鐘的路程，大橋開通以舟，兩個(gè)隔江相望的區(qū)過來的交通更加方便，慢慢的開始成為交通四通八達(dá)的樞紐所在。
如果在這里能開出一處高檔的樓盤然后慢慢帶動(dòng)周邊的拆🔝遷改造。以及配合政府的政策，拉動(dòng)手里不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格，帶動(dòng)幾家店的消費(fèi)。會(huì)成為“天府花園”的一個(gè)輻射效應(yīng)。所以，天府花園不是一個(gè)獨(dú)立的存在🛤，而是江之寒想要倚靠的一個(gè)平臺(tái)
這最后一條，溫校長和江之寒🔤手里還有一大片地，就是和“天府花園”遙遙相望的往外擴(kuò)容后的北山坡。在那里，江之寒規(guī)劃的是一處更高檔的樓盤。但如果“天府花園”不能成功，這個(gè)夢想會(huì)被澆上一盆大大的冷水。
因?yàn)槌蓴￡P(guān)系重大，又是第一個(gè)開始銷售的樓盤，再加上短期內(nèi)資金流動(dòng)的壓力不算很大，江之寒定下來在樓盤完全完工，而且🏥🎥內(nèi)部進(jìn)行初裝🍹🐯💙修以后再正式開盤，時(shí)間就定在國慶節(jié)前后。
從小區(qū)設(shè)計(jì)的角度講，天府花➗園是體現(xiàn)了現(xiàn)在中州少有的特色。綠化和環(huán)境是最大的賣點(diǎn)之一，在每平米綠化投入上最后達(dá)到了一百五十元錢，在這今年代的中州樓盤開中已經(jīng)達(dá)到頂級(jí)。整個(gè)樓盤雖然處于校園中，看出去就是操場和教學(xué)樓，但通過巧妙的設(shè)計(jì)，利用大樹和密植的灌木叢小區(qū)坐落在山坡上，和七中的校國是完全隔離的。小💳⬛🎃區(qū)的出口開在后面，通過一條新拓寬的路，從主干道引進(jìn)來。
小區(qū)里面最引人注目的一處景觀，是中軸線處一條人造的順著地勢從上到下的小溪，然后水流被抽回去，循環(huán)往復(fù)。沿著小溪的兩邊，是移植過來的梧桐樹💒🧀😦，不同的地🦗🗓處還有幾座橫跨小溪的小拱橋。
天府花園走的基本😉💌上是大戶型的路子，三種戶型在這個(gè)時(shí)候都算是相當(dāng)大的戶型。作為拉動(dòng)它附加價(jià)值的七中，這三年在溫校長主政，和大量資金的投入下，👼一年一個(gè)大跨步。現(xiàn)在已經(jīng)穩(wěn)穩(wěn)的居在一中之后。和實(shí)驗(yàn)，附中爭奪中州第二名校的位置。去年，七中培養(yǎng)出了兩名進(jìn)入國際奧林匹克數(shù)學(xué)和物理競賽國家隊(duì)的選手，經(jīng)過電視臺(tái)和晚報(bào)反復(fù)的轟炸宣傳，知名度又上了一個(gè)新臺(tái)階。
溫校長帶有侵略性的，說到根本上是用錢買頂尖教師和學(xué)生的做法。不是沒🐝😞🤯有引起反彈。在市教育局內(nèi)部，對(duì)于他這種挖墻腳的行徑。其它幾所名校一開始幾乎是群起而攻之，事情甚至被鬧到市政府的辦公會(huì)上。依靠在教育局強(qiáng)大的同盟，這個(gè)事情最后基本被定性為學(xué)校自身的商業(yè)行為，只要沒有違規(guī)違法，教棄局采取睜一只眼閉一只眼的態(tài)度。
三年以后，風(fēng)向🐤有所變化，幾乎所有中州的名校都開始有樣學(xué)樣。采取類似的舉措，大舉的吸納優(yōu)秀教師和頂尖學(xué)生，深受其苦的其實(shí)是郊區(qū)郊縣的一些升學(xué)率很高的縣立中學(xué)，因?yàn)樵谪?cái)政能力上沒法和它們競爭。通過這樣的像私有企業(yè)一樣的資源調(diào)配，“旨時(shí)形成了個(gè)強(qiáng)者更強(qiáng)，弱者更弱的局面。由千六兆孫以不僅在教育局，而且在政府里面有盤根錯(cuò)節(jié)的關(guān)系，校內(nèi)多權(quán)貴的子女，話語權(quán)極大。所以，現(xiàn)在誰要攻擊這樣的舉措，他們會(huì)聯(lián)起手來，堅(jiān)決捍衛(wèi)既得利益。
在這種情況下，七中占了幾個(gè)優(yōu)勢，一是地理位置的優(yōu)勢。如江之寒以前所預(yù)計(jì)的，除了實(shí)驗(yàn)中學(xué)。中州沒有別的名校在這一點(diǎn)上可以和七中競爭。另一點(diǎn)當(dāng)然是早一步進(jìn)入這個(gè)市場，實(shí)施這些舉措的時(shí)間優(yōu)勢。早動(dòng)一步。進(jìn)入到一個(gè)良性循🎀環(huán)，升學(xué)率和尖子生比例逐年提高，再加上宣傳上的推波助瀾，市局的力挺，七中脫穎而出看起來好像是挺自然的一件事。
最近兩年，市委市政府領(lǐng)導(dǎo)小孩兒進(jìn)入七中初🚱中部和高中部，以及七中附小的人數(shù)幾🙍乎是翻著倍數(shù)在增長，這也給了溫校長更大的話語權(quán)。
在綠化，進(jìn)入七中的名校效應(yīng)♓這兩大賣點(diǎn)之⏩外，江之寒主推的第三條就是安全。🔁🕒💪有錢了，就得防著被惦記，就需要一個(gè)能保護(hù)私人空間的地方。
在嚴(yán)防外人進(jìn)入?yún)^(qū)和充分尊重業(yè)主的個(gè)人**這個(gè)平衡上面，爭取做到一個(gè)。好的平衡。除了號(hào)稱真正經(jīng)過軍事化管理練的保安隊(duì)伍。當(dāng)?shù)嘏沙鏊趨^(qū)外面十幾步路的地🥁🙋🥝方就設(shè)有一個(gè)派出點(diǎn)，這當(dāng)然要感謝林志賢的配合區(qū)提出的概念是🕗👽“零分鐘出警”就是所謂的警察到場和報(bào)警幾乎是沒有時(shí)間差的，當(dāng)然🗽😼📯這是有吹牛的成分在里面。
天府花園這個(gè)項(xiàng)目，江之🚪🎳🙅寒是交給程宜蘭總領(lǐng)，馮一眉和陳征直接負(fù)責(zé)天。到了中后期，他個(gè)人參與的程度相對(duì)較少，基本上就是對(duì)大的方向提提建議，拍拍桓。實(shí)際上🔔🐻🍘。江之寒基本上是尊重了他💒們的實(shí)施方案，沒有做任何大的修改。
和其它項(xiàng)目一樣，宣傳營銷是江之寒最重視的環(huán)節(jié)之一。天府花園的宣其營銷是馮一眉領(lǐng)頭的，這也是她的老本行。她把宣傳的重點(diǎn)集中在幾個(gè)環(huán)節(jié)：平面🦌💠廣告方面。她最看重的是🚫中州機(jī)場。從登機(jī)口到大廳的大約八百米的走廊，被租下來布置了多幅“天府花園”的彩色大幅平面廣告。馮一眉主打的口號(hào)是：享鬧市幽靜豪華，助子女成龍成鳳。馮一眉的思路是，如今這個(gè)時(shí)候坐飛機(jī)還是屬于比較有錢人的消費(fèi)，所以應(yīng)該是潛在購買人群比較集中的地方。
馮一眉砸下資金🥃，以后會(huì)用來配合開盤的另一處主宣傳基地就🚇🔙📕是鬧市妊州百貨公司和對(duì)面的中州市商業(yè)大廈。她準(zhǔn)備在兩棟中州市中心標(biāo)志性的大廈上用大的落地廣告橫幅來造勢，應(yīng)該會(huì)是吸引眼球的最好地方。
其它輔助性的宣傳，從電視。電臺(tái)，到報(bào)紙都會(huì)有相應(yīng)的配合，完整的方案市場部已經(jīng)拿出來，經(jīng)過🧝了審核到只等開始實(shí)施。作為江之寒大本營的🔻➿🌾中州晚報(bào)，到時(shí)候會(huì)起到核心的作用，🎦🍓不僅會(huì)刊登廣告，還會(huì)有很多配合好的軟廣告出現(xiàn)在副刊上面。
馮一眉匯報(bào)完畢之后，最后一個(gè)言的是陳征。他重點(diǎn)提到兩件第一件，是關(guān)于內(nèi)部銷售的問題?！疤旄▓@”不是高層建筑，六棟樓第共只有三百多套房源。除去還給七中作教師住房的，作為商品房銷售的一共有大約兩百八十套。經(jīng)過商議計(jì)算大概七十五套被拿出來作為內(nèi)部銷售的房源，公司內(nèi)部中高層。外部的關(guān)系戶都可以用基本價(jià)購買，到時(shí)候轉(zhuǎn)手的利潤是很可觀的。此舉也是為了提前回籠一部分🥣資金。
公司用銀行貸款和九龍集團(tuán)拆借的資金，已經(jīng)把七十五個(gè)單元以基本價(jià)購回，然后用和🔬🏅⛺售價(jià)作為抵押到工商行貸了三千八百萬，投入到實(shí)驗(yàn)中學(xué)正在開建的項(xiàng)目。和九龍😙🏻🌜商議以后，江之寒本著加大投資中州的基本精神江在實(shí)驗(yàn)中學(xué)項(xiàng)目上把自己的股份從原來百分之十二提高到了百分之四十四。
第二件事，是關(guān)于📢📽在樓盤開盤的時(shí)候，計(jì)劃舉行一個(gè)頂樓四個(gè)單元的拍賣的相關(guān)事宜。這個(gè)點(diǎn)子🚥。是江之寒提出來，下面市場部的人細(xì)化以后提交的。
在最上面兩棟住宅的頂樓，是配置的大戶型，并且?guī)в幸?guī)劃好的屋頂花園的四個(gè)單元🚄，是天府花園皇冠上的明珠，價(jià)格自然與其它的單元不🕝可同日而語。為了保護(hù)這四個(gè)單元的私密性，只有電梯可以到達(dá)頂樓他們所在的位置樓頂花園的其它部分還是像其他業(yè)主開💝放的，而且需要刷卡才能到達(dá)頂樓，保證在這里住家的人的絕對(duì)私密。
江之寒提🍊💡出對(duì)這四個(gè)，單元，📧📉⛎檳棄定價(jià)銷售，搞一個(gè)拍賣競價(jià)的活動(dòng)。主要也是一個(gè)吸引眼球的噱頭。競價(jià)拍賣的活動(dòng)，當(dāng)☔然會(huì)邀請(qǐng)一眾所謂的社會(huì)名流，和先富起來的同志們參加，希望通過良性競爭能拍出個(gè)好價(jià)錢。
關(guān)于這個(gè)拍賣活動(dòng)，有很多細(xì)節(jié)要去落實(shí)，包括聯(lián)💑絡(luò)社會(huì)名流，包括整個(gè)活動(dòng)的造勢和流程設(shè)計(jì)，😯拍賣師的邀請(qǐng)，如此等等。這次會(huì)議。陳征提交了一份完整的計(jì)利書。包括活動(dòng)整個(gè)的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)。只要江之寒為的高層拍板同意，撥出款項(xiàng)。就準(zhǔn)備開始著手落實(shí)。
陳征笑著說：“內(nèi)部銷售的七十五套房源，我們推出不久，現(xiàn)🦊在已經(jīng)有四十套出手。所以，開盤之前絕對(duì)可以保證銷售完畢🏾👬🤵。不過那四套豪宅，雖然我們也有底價(jià)。大概是沒🕉🖊有人敢于問津的?！?br/>
這時(shí)候，正式會(huì)🐤議已經(jīng)結(jié)束，中💬🦇🏟層們都散去，留下核心的幾個(gè)人說話。
馮一眉說：“江總應(yīng)該可以保證一套?！?br/>
江🗝之寒笑道：“我害怕到時(shí)候賣不出去出丑。你們可要把媒子找好。沒有人要的話，只好自己消化了。如果出🌉📳💌現(xiàn)這樣的情況，馮經(jīng)理和陳經(jīng)理你們倆🚍🎅負(fù)責(zé)消化一套?！?br/>
陳征苦🐳💟臉，馮一眉嬌笑著說：“老板原來是想給我們加薪了，⛪😖現(xiàn)在的薪水不吃不喝三十年我們倆也付不🤵起那錢呀?！?br/>
江之寒說：“銷售情況好的話，😝立馬給你兌現(xiàn)獎(jiǎng)金和提成。如果賣不出去，你就別想了。那套房子就是你未來📿🎙五十年的工資”
大家說笑了一陣，江之寒說：“馮先生😜📢說他至少保底要一套，你們可以算一套在我頭上。不過，如🐢果價(jià)錢賣的好，我就不要了，誰愿意出大價(jià)錢就給誰吧。人家是買房買成房東，我可不愿意建房最后把自己建成房東。大家好好努力吧”
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